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契約期間と契約の更新について詳しく教えてください。

契約期間と契約の更新について

居住用の賃貸借契約の期間は、一般的には2年としているものが多いようです。契約期間の満了による契約 の更新は、双方の契約継続(更新)の合意により更新手続が行なわれるのが通例です(合意更新)。特段の更新手続がなされなかったときは、従前の契約と同一条件で更新されたものと見なされます(法定更新)。契約の当初に更新する旨をあらかじめ約束する更新の方法もあります(自動更新)。

*法定更新された場合は、その後は期間の定めのない契約となります。期間の定めのない契約は、いつでも解約の申入れをすることができることになっています。もっとも、貸主からの解約には、「正当事由」等一定の要件が必要になります。

「定期借家契約」の場合は、契約期間の満了により契約は終了し、契約の更新はありません。双方が合意すれば、新たな契約(再契約)を締結することができます。その再契約が、宅建業者の媒介による場合は、媒介業者に「重要事項説明書」の説明義務等が生じるとともに、借主には再契約に伴う媒介報酬(手数料)等の諸費用が発生しますので、事前に確認しておきましょう。

契約期間の満了に際し、貸主より更新を拒絶される場合がありますが、貸主が更新を拒絶するには、
「正当事由」等一定の要件が必要になります。
その「正当事由」には、厳しい要件が課されています。

「正当事由」
借地借家法が定める判断基準は 15インチ サマータイヤ セット【適応車種:フレアワゴン(MM32S)】SSR GT X03 マシンドグラファイトガンメタリック+スモーククリア 5.0Jx15エナセーブ EC202L 165/55R15、次のとおりです。
①貸主及び借主が建物を必要とする事情(基本となる判断基準です。)
②賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況
④建物の現況(建物の老朽化等)
⑤貸主の立退料等の提供
* ⑤は、補完的な事由とされています。①~④の正当事由がある程度具備されていなければ、高額の立退き料の提供がなされても、正当事由が具備されたことにならないと解されています。

契約の更新に際して、契約更新(合意更新)の対価として、借主から貸主に支払われるお金ですが、特約でその旨が定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならない性格のものではありません。
法定更新の場合において、更新料を支払う必要があるか否かについて争いのあるところですが、更新料を支払う旨の特約があれば、支払わなければならないでしょう。

合意更新する場合に、(更新料とは別に)関与する業者から更新手続にかかる労務報酬として手数料を請求されることがあります。一般には、関与する業者は貸主から委託を受けて更新事務を行うものですから、その労務報酬料は貸主が負担すべきものでしょう。
ただし、借主が、貸主との交渉や更新事務を業者に依頼した場合などでは、その費用の負担が発生することもありますので、契約の更新の際に確認しましょう。

契約終了の6カ月前に、貸主より、自分の息子夫婦を住まわせるので、契約の更新はしない旨の通知がきました。更新を希望しているのですが、出ていかなければならないのでしょうか。

  貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要になりますので、「貸主の息子夫婦を住まわせるため」が正当事由になるか否かということになります。
裁判所は 、貸主が高齢で子供世帯に面倒を見てもらうために同居を希望しているなど、貸主の必要性が極めて高い場合はそれだけで正当事由を認めていますが 【R40 ICONIX アイコニックス】20個入り■プラウディア/BY51,BKY51,BKNY51/三菱■M12×P1.25■Kics Racing CompositeR40 レーシングコンポジットR40 ロック&ナットセットブラック/黒【RIA-13K】、多くは立退料の支払を命じています。また、他に建物を所有する等裕福な貸主の場合は正当事由として認められていません。このように貸主と借主のいずれが居住する必要の度合が高いか否かは、重要な要素となります。結局、本文にある判断基準に基づき、総合考慮され正当事由になるか否かが決定されるのです。

 

借地借家法第26条
①建物の賃貸借について期間の定めがある場合において ゼロセン ヴィッツ NCP15 パワーチャンバーTYPE-2(カーボンタイプ) スーパーレッド、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは サマータイヤ 215/55R16 93V ブリヂストン ネクストリー シュナイダー DR-01 BPBC 6.5-16 タイヤホイール4本セット、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、その期間は、定めがないものとする。
 
借地借家法第27条
①建物の賃貸人が賃貸借の解約を申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。
 
借地借家法第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して アイバワークス ルーフラック NOSELDA-3 トヨタ ノア スタンダードルーフ R40:50 標準 1200サイズ 1.6m、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
 
借地借家法第38条
①期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、

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、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
(後段略)…
 
借地借家法第30条
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、

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、無効とする。
{yahoojp} {kanagawa-takken.or.jp}
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